Инвестиции в недвижимость – основные рекомендации

Капиталовложение в недвижимость считается надежным путем приумножения и возврата инвестиций. Вкладывая средства в покупку недвижимости инвестор получает возможность не только сдавать ее в аренду, но и получить чистую прибыль от разницы в цене при продаже, а также сохранить сбережения от инфляции.

Инвестиции в недвижимость

Что собой представляет инвестирование в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к реальным инвестициям, поскольку приобретая ее инвестор получает в право собственности объект, который в дальнейшем будет использован им для получения прибыли.

К недвижимости относиться любой объект, который находиться на земле и не может быть перенесенным на другое место. К недвижимости причисляют:

  • земельные участки;
  • квартиры;
  • дома;
  • офисные помещения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • промышленные предприятия;
  • гаражи;
  • склады.

Недвижимость может быть жилой и коммерческой. Законодательно определено, что все объекты недвижимости, созданные с целью получения прибыли считаются коммерческими. К жилой недвижимости относят квадратные метры предназначенные для непосредственного проживания.

Приобретая квадратные метры, следует различать активную и пассивную недвижимость. Если недвижимость приобретается для дальнейшего жилья в ней, то она считается пассивной, так как не будет приносить доход и требует постоянного денежного вложения. Активной недвижимость становиться, когда начинает приносить прибыль. В качестве прибыли может выступать стоимость продажи или аренды.

Покупка недвижимости с целью ее последующей перепродажи считается долгосрочной инвестицией. Недвижимость, которая сдается в аренду, приносит ежемесячные дивиденды в виде арендной платы от съемщиков.

loading...

Инвестиции в жилую недвижимость

Недвижимость

Инвестирование в жилую недвижимость включает в себя:

  • покупку жилой площади на первичном рынке;
  • покупку жилой площади на вторичном рынке;
  • приобретения жилья за границей;
  • коллективные инвестиции в недвижимость;
  • приобретение земельного участка с готовым домом или для его последующего строительства.

Решив инвестировать в покупку жилой недвижимости, следует обозначить цели и ответить для себя на следующие вопросы:

  • Является ли инвестирование в рынок недвижимости на текущий момент прибыльным? Сфера недвижимости может быть растущей, падающей или замершей в ожидании. Это обусловлено политико-экономической нестабильностью, соотношением спроса и предложений. Поэтому решив инвестировать стоит проанализировать общие тенденции рынка и выбрать оптимальный момент для приобретения.

  • Какую сумму вы готовы выделить для инвестирования? Определив сумму можно выбрать оптимальный сегмент для вложения, учитывая местонахождение, уровень престижности, квадратуру.

  • На какой срок вы готовы инвестировать? Инвестиции в недвижимость относиться к долгосрочным. Приобретение квартиры для продажи спустя 1-3 года относиться скорее к спекулятивным действий на основе ажиотажа и возможны только при растущем цикле рынка. В остальных случаях для выгодной перепродажи ждать придется значительно дольше. Приобретая квартиру для сдачи в аренду в строящемся новострое, следует учитывать момент сдачи дома в эксплуатацию и приблизительное время необходимое для отделки помещений.

  • На какой доход вы рассчитываете? Правильно подобранный момент покупки, помимо дохода в виде арендной платы, может также существенно увеличить капитализацию вложений. Приобретая жилье на вторичном рынке можно рассчитывать минимум на 10-11% доходности и ежемесячную арендную плату. Первичный рынок рассчитан на более долгосрочные вложение, но следует понимать, что приобретая квартиру в строящемся доме, после сдачи дома в эксплуатации стоимость квартиры возрастет на 20-30%, а само вложение в жилье первичного рынка приносит в среднем 13% доходности. Приобретая квартиры в развивающихся странах, городах, микрорайонах можно заработать больше, но и инвестировать следует на более внушительный срок.

  • Сколько времени вы готовы уделять работе с недвижимостью? Первичный рынок недвижимости предлагает варианты жилья без и с отделкой помещений. Самостоятельная отделка помещения потребует дополнительных временных ресурсов, но может обойтись дешевле и, как следствие, возрастет процент доходности от инвестирования. Сдача квартиры в аренду посуточно приносит больше прибыли, но требует постоянного внимания инвестора. Если вы не готовы выделить достаточно времени, то стоит обратить внимание на готовые объекты и долгосрочную аренду. Такой метод инвестирования подходит даже для чайников и занимает минимум времени и сил.

Сроки окупаемости

Сроки окупаемости варьируются в зависимости от выбранного типа недвижимости и условий рынка. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуется инвестирование в качественные готовые жилые объекты с последующей долгосрочной арендой. Средний срок окупаемости жилой недвижимости на основе состоявшихся сделок составляет 10 лет. Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются приблизительно за 6-8 лет активной эксплуатации.

Как минимизировать риски

Капиталовложение в недвижимость считается одним из самых надежных методов инвестирования, но, как и любые инвестиции, оно все равно связано с рисками. Наибольшее влияние на стоимость жилья оказывает политическая и экономическая нестабильность в стране. Рынок недвижимости активно реагирует на любые негативные изменения, что приводит к резким снижениям спроса и стоимости, но в то же время это создает благоприятную почву для приобретения объектов по минимальной цене. Приобретая недвижимость, обязательно обращайте внимание на важные события и грядущие изменения в этих сферах.

Проведите тщательный анализ рынка недвижимости. Многие компании искусственно завышают стоимость своих объектов. Осуществите мониторинг цен представленных на рынке объектов и посчитайте среднюю стоимость. Эти цифры помогут заключить выгодную сделку.

Избегайте инвестирования в недвижимость с кредитных денег. Особенно это касается валютных кредитов. При резком падении курса платежи по кредиту могут превысить прибыль от арендной платы.

Покупайте объекты с правильным целевым назначением. Приобретая технические помещения, мансарды, полуподвальные помещения домов для их дальнейшего переоформления в жилую или коммерческую недвижимость вы создаете дополнительные риски. Законодательство может измениться и переоформление не состоится. Те же риски связаны и с переоформлением жилой недвижимости в коммерческую. Учитывайте и тот факт, что переоформление это дополнительная статья расходов.

Подходите к сдаче недвижимости в аренду с умом. Определите среднюю стоимость аренды такого сегмента, проведя мониторинг существующих цен. Не стоит слишком завышать и снижать стоимость. В первом случае инвестор рискует потерять активность недвижимости, во втором — увеличить срок окупаемости.

Ценные советы инвестору

Инвестирование в недвижимость подразумевает достаточно крупное капиталовложение, поэтому подходить к данному вопросу стоит с особым вниманием. Дадим несколько советов тем, кто решил инвестировать в новострой:

  • Прежде всего, следует ознакомиться с компанией застройщиком и собрать всю возможную информацию, просмотреть отзывы в Сети от предыдущих клиентов и мнения жильцов. Если отзывы не утешительные, то лучше переключить вектор внимания на другую компанию. Помните, что информация в Интернете может быть как правдивой, так и выдвинутой заинтересованными лицами (застройщиком или конкурентами).

  • Изучите статистику компании застройщика, обратив внимание на срок сдачи предыдущих объектов - как менялась цена квартир в доме. Застройщик заинтересован в максимально быстром строительстве дома в целях экономии средств на заработной плате строителям, охране и аренде оборудования. В среднем в месяц должно выстраиваться 2-3 этажа для панельных и монолитно-каркасных домов и 1,5-2 этажа для кирпичных. Задержка строительства чаще всего указывает на недостаточное финансирование или отсутствие разрешительных документов на стройку.

  • Обязательно изучите кадастровую карту. Земля, на которой строится дом, должна быть с соответствующим назначением. Если земля под домом предназначена для сельскохозяйственных нужд и нежилых помещений, то в последствии могут возникнуть серьезные проблемы со строительством или оформлением. Также обязательно следует обратить внимание на срок аренды земельного участка под домом. Не лишним будет обратить внимание и на назначение земли в ближайших окрестностях дома, чтоб избежать того, что в непосредственной близости могут построить завод, который снизит стоимость жилья.

  • Сравните предыдущие проекты застройщика с их реальными реализациями. Минимальная разница укажет на то, что застройщик выполняет свою работу качественно и большинство обещаний будет исполнено. В то время как существенная разница проекта на бумаге и реального дома скажет о том, что в процессе строительства деньги будут постоянно экономится, а значит дом не будет соответствовать ожиданиям - может быть выполнен из более дешевых материалов и не соответствовать технике безопасности.

Кадастровая карта

  • Проверьте наличие и возможность подключения дома к коммуникациям и инженерным сетям. В случае если дом строиться на пустыре или около промышленной зоны, необходимые коммуникации могут отсутствовать в непосредственной близости. Не стесняйтесь уточнить у застройщика, какими методами он будет решать вопрос и будет ли решать вообще. Подвод коммуникаций может стоит до 30% всего строительства и в некоторых случаях владельцам квартир приходится проводить коммуникации самостоятельно за свои средства.

  • Изучите ограничения по застройке земли, ее характеристики и опасности. Некоторые территории могут быть с высоким уровнем шумового загрязнения и загрязнения почвы, затапливаться или быть под угрозой оползней.

Градостроительный кадастр

  • Просмотрите перспективность проекта на несколько лет вперед. Часть будущей стоимости жилья и полученной прибыли зависит не только от количества и качества квадратных метров, но и от перспективности местонахождения. Если в ближайшем будущем вокруг дома планируется построить несколько жилых комплексов, то это может создать густонаселенный район, стоимость жилья в котором будет расти медленно или снижаться. Положительно влияет на стоимость жилья комфортность проживания, респектабельность района, размещенные поблизости развлекательные и бизнес центры, парки, детские сады, школы, поликлиники, парковки.

Смотрите также: Бизнес идеи для начинающих.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Плюсы
Минусы
Надежность. В отличие от большинства вариантов инвестирования, недвижимость не может обесцениться до нулевой отметки.
Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость несут долгосрочный характер. На полную окупаемость можно рассчитывать спустя 7-10 лет.
Актуальность. Недвижимость практически является предметом первой необходимости и спрос на нее есть всегда.
Изменения на рынке недвижимости. Инвестор может просчитать наиболее подходящий для покупки объект, но стоимость объекта может существенно измениться по независящим от него причинам. Можно лишь приблизительно предугадать возможные изменения в политической, экономической и валютной сфере, которые могут произойти за срок окупаемости.
Доход. Выгодные инвестиции в объекты недвижимости, использованные с умом всегда будут приносить прибыль и увеличивать капитализацию вкладчика.

Выводы

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что инвестирование в недвижимость - это надежное вложение капитала с долгосрочной перспективой получения прибыли. При этом выгодней всего приобретать объекты в моменты снижения цен и кризиса на рынке. Инвестор может обезопасить себя от большинства рисков, проведя детальный анализ объекта и тенденции рынка, но остается зависимым от глобальных изменений внутри страны.

Бесплатный базовый курс Bitcoin

Узнай больше чем 99% населения о Биткоин и других криптовалютах. Получай короткие и ёмкие Email с обучающими статьями каждый день в течение 7 дней. Каждый урок займет до 10 минут чтения. Отписка в любой момент одним кликом.